(no subject)
mr_48
http://http://thejizn.com/2016/01/25/biofizik-planeta-nachala-zhit-v-drugom-izmerenii/

(no subject)
mr_48
http://mirkorrupcia.ru/?video=tsunami1#

Дневник расклейщика
mr_48
Р рассуди,
И идиот -
Э это
Л лабать
Т тебе
О обычно
Р расклейщиком года полтора


День первый, среда, 16-00
120 шт. 1,5 часа. Текст банален. Срочно нужна двушка. Не пыльная работёнка. Никто не ругается. Если б платили рубля по полтора за штуку, на пиво хватит. Надо купить термоштаны(500 р., два-три дня работать)
День второй, четверг, время не помню
40 шт. Больше не получилось.
День третий, пятница, 17-00
150 шт. 2 часа. Достаточно большой район. В темноте похуже. Куртку клеем измазал. Нужна спецодежда. Не, по полтора рубля мало. Первый звонок. Бабушка пенсионерка. Обмен с доплатой. Может такие звонки продавать? Если по 2,5 тысячи, раз в три дня звонок. Вроде недорого. Практически себестоимость плюс
тридцать процентов прибыль расклейщика. Тысяча процентов годовых за свои ноги. Найму человек десять расклейщиков. Я богат. И для здоровья полезны пешие прогулки. Спрос есть на такую информацию? Завтра пойду на собеседование к бабушке.
День четвёртый, суббота, 18-00
220 шт. 3 часа. Пимпочка у гадского клея забивается. Быстро пробежал по районам первых двух дней.
Нашёл три объявления. Дворников уже неодобряю. Захотелось приклеить на дверь подъезда и покрыть быстросохнущим сверхтвёрдым лаком в девять слоёв. Кое-где глобально зачищено. Где-то конь не валялся. Как просечь их режим работы? Похоже, есть чистюли-активисты из жителей. И через полчаса объявления пропадают. Компьютерщики полноцвет печатают. Круто. Вырисовывается три-четыре конкурента. Думал, их поболе. Прорвёмся. Сегодня один хлястик отрывал. Вспомнил анекдот. Шо, к моей никто не ходил? Совсем-совсем никто? Тогда и я не пойду. Насчёт здоровья вчера был сильно неправ. Без задних ног. С насморком. В себестоимость надо включать лекарства. Не, по полтора рубля категорически мало. Еле дополз до пивного магазина. Бахус, 1 л, 71 руб., бутылка в виде бочонка. Рекомендую.
Во сколько же лучше клеить по выходным? Может в 12-14? А часов с трёх шоперы уже возвращаются, запираются дома до следующего дня, над златом чахнут?
Куплю лак хороший, зимний, недорого.
День пятый, воскресенье, 13-00
180 шт. 2,5 часа. Сегодня в цвете распечатал. Всё равно чернила не нужны. Буду пока считать что задаром.
Ветер. Морда красная. Конкуренты уже висят. Проверил расклейку третьего дня. Голяк, как корова языком.
Одна отрада, висит работа четвёртого дня. Ага, брат дворник, спишь ещё! Хотя создаётся впечатление, что жители больше гадят. Понравились печати на ровных подъездных дверях, каждый день не закрасишь.
Только размером маловаты. Надо бы ещё их флюоресцентной (или люминесцентной) краской наляпать. Опыт нарабатывается, сегодня даже куртку не испачкал. Еще вешают объявы на 2,5-метровой высоте. С лестницей что ли ходят? Или приспособа какая есть?
Звонков нет. Хотел сходить на службу второй раз за день. Не, три часа в день достаточно. Это же почти
кросс пятнашка в полной амуниции. Сдохнешь.
Бабушке звонил, трубку не берёт. Неужели риэлтор? Нашел в компе, бабушке оказывается под восемьдесят. Шеф сказал, бросить её. Вые… и высушит.
Итоги недели: 710 объявлений. Один звонок, пустышка. Без пива, не заработал.

14 законных способов выселения бывшего члена семьи
mr_48
После расторжения брака, жить под одной крышей с бывшими членами семьи, как правило, не комфортно. Поэтому собственники задаются вопросом о выселении «лишних» жильцов. Действующее законодательство предусматривает различные основания для выселения из жилых помещений, которые зависят от многих факторов. Адвокат Олег Сухов, рассказал о 14 способах выселения, которые могут быть применены при прекращении семейных отношений.

Первый способ. Если прописанные в квартире лица перестали быть членами семьи собственника жилого помещения, собственник вправе обратиться в суд с требованиями о выселении, снятии с регистрационного учета бывших членов своей семьи. Однако если выселяемые лица не имеют другого жилья или дохода, достаточного для найма иного жилого помещения, то суд предоставит им рассрочку исполнения решения от 3-х месяцев до года. Если же собственник обременен алиментными обязательствами в отношении выселяемых бывших членов своей семьи, то выселение без обеспечения иным жильем указанных лиц не допускается вовсе.

Второй способ. Если квартира была продана, или отчуждена иным способом в собственность посторонних лиц, то новые собственники вправе в судебном порядке выселить и снять с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц, которые ранее являлись бывшими членами семьи прежнего владельца. Важно! Указанное право выселения не распространяется на зарегистрированных лиц, которые ранее отказались от участия в приватизации данной квартиры.

Третий способ. Если выселяемые занимают жилое помещение по договору коммерческого найма или аренды, и срок по указанным договорам истек, то истечение указанного срока является достаточным основанием для прекращения жилищных отношений и выселения, если иное не предусмотрено в договоре найма или аренды.

Четвертый способ. Если зарегистрированные в муниципальной квартире лица переехали в другое место жительства, имеют по новому месту проживания работу, семью, при этом не исполняют обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов в муниципальной квартире, где зарегистрированы, то по требованию других проживающих в квартире лиц или самого наймодателя, отсутствующие граждане подлежат выселению, снятию с регистрационного учета с расторжением договора социального найма.

Пятый способ. Если имеется временная регистрация, и ее срок истек, то данное обстоятельство служит основанием прекращения регистрации и выселения, как правило, во внесудебном порядке.

Шестой способ. Бывший член семьи без суда может быть выселен по требованию собственника, если между супругами заключен брачный контракт или соглашение о разделе имущества, в котором они определили сроки проживания и основания для выселения одного из супругов, и указанные основания возникли.

Седьмой способ. Проживание гражданского супруга, семейные отношения с которым прекратились, служит основанием для выселения, снятия с регистрационного учета данного лица при его прописке.

Восьмой способ. Процедура выселения несовершеннолетних имеет свой особой порядок. Так, выселить несовершеннолетних из муниципального жилья, если они были зарегистрированы обоими родителями, невозможно, если в суде не будет доказано, что регистрация носила формальный характер, а несовершеннолетний никогда не проживал и не вселялся в жилое помещение. Если же речь идет о проживании в квартире, принадлежащей на праве собственности одному из родителей или близкому родственнику несовершеннолетнего, его выселение невозможно до наступления совершеннолетия.

Девятый способ. Выселение лиц, находящихся под опекой или попечительством, невозможно без согласия органов опеки и без предоставления взамен равнозначного жилого помещения, не уступающего по своим потребительским характеристикам жилью, из которого осуществляется выселение.

Десятый способ. Выселение лиц, находящихся на иждивении или алиментном содержании собственника жилого помещения, возможно только после того, когда отношения по иждивению или алиментному обеспечению будут прекращены, или окончены в силу действующего законодательства, что должно быть доказано в суде и судом установлено.

Одиннадцатый способ. Выселение лиц, обеспеченных и не обеспеченных жилой площадью, имеет специфические особенности, а именно: те граждане, что не обеспечены жильем, вправе требовать рассрочки исполнения решения о выселении на разумный срок – от 3-х месяцев до года. Обеспеченным жилыми помещениями выселенцам, временное жилье не предоставляется.

Двенадцатый способ. Выселение из квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свое определенное правовое регулирование. Если доля собственника в жилом помещении не значительная, он не имеет в ней преимущественного интереса, или проживать на такой доли физически невозможно, суд вправе за выкупную стоимость изъять данную долю в пользу других собственников, и соответственно, снять собственника незначительной доли с регистрационного учета.

Тринадцатый способ. Выселение собственника, который передал по сделке отчуждения жилое помещение новому собственнику. Если в договоре отчуждения не будет предусмотрено именно пожизненное право бывшего собственника проживать в жилом помещении, то он может быть снят с регистрационного учета в срок до 30 дней с момента уведомления о выселении новым собственником.

Четырнадцатый способ. По общему правилу выселение из служебного жилого помещения осуществляется при прекращении отношений с работодателем. При этом не все лица, занимающие специализированный служебный фонд, могут быть выселены без предоставления иного жилья. Перечень тех, кто выселен из специализированного фонда быть не может, достаточно широк. Необходимо отметить, что это социально незащищенные слои населения, которые стоят на очереди по улучшению жилищных условий или могут состоять на данном учете. Это касается и тех, кто более 10 лет проработал на предприятии, учреждении, организации, в результате чего им и предоставили служебную жилую площадь.

«Стоит отметить, что каждый вид или способ выселения имеет свои специфические особенности, знать которые может лишь юрист в области жилищного законодательства, Особенности зависят в большей степени от сложившейся судебной практики жилищных споров последнего десятилетия», - резюмирует адвокат Олег Сухов.


Источник: RB.ru

Мама отожгла. Звонят ей телефонные мошенники. Какой-то парень убитым голосом: "Мама, я человека сбил
mr_48
http://www.anekdot.ru/id/625368/
Мама отожгла. Звонят ей телефонные мошенники. Какой-то парень убитым голосом: "Мама, я человека сбил". А сына у моей мамули нет, только дочка. Вот мама и сообразила, в чём дело. И говорит: "Идиот, грохни свидетелей и сваливай!" На том конце кто-то чем-то подавился...

Метеорит-НЛО-Челябинск. Нас спасли???
mr_48

Риэлторы и их клиенты: рейтинг конфликтов
mr_48
Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области изучила жалобы, поданные клиентами на риэлторов за 12 лет, классифицировала их и дала рекомендации относительно того, как можно избежать основных конфликтов на рынке недвижимости

С 2000 года в АРСП работает Комиссия по правам потребителей и профессиональной этике. Сперва клиенты могли обращаться туда с жалобами только на агентства, являющиеся членами Ассоциации, но в 2005 году комиссия стала рассматривать жалобы на все петербургские агентства, которые признают авторитет АРСП.

В начале 2000-х годов клиенты жаловались в комиссию на риэлторов до 100 раз в год, а в последние несколько лет число жалоб сократилось в среднем до 20-40. Основными целями комиссии с самого начала ее работы были удовлетворение клиентских претензий без доведения дела до государственного суда, решение споров быстро (как правило, быстрее, чем в суде), объективно и, что важно, бесплатно для потребителя.

«Изначально мы группировали основные конфликтные ситуации, анализировали их и разрабатывали такие профессиональные стандарты для работы АРСП, чтобы подобных конфликтов впредь избегать», – вспоминает председатель комиссии, генеральный директор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер.

По его оценке, сейчас, спустя более 20 лет со момента рождения петербургского рынка недвижимости (1990 год), подавляющее большинство его легальных участников одинаково понимает правила делового оборота, поэтому между членами комиссии (в ее состав выбираются 12 экспертов) редко бывают разногласия.

На чьей стороне комиссия?
«О том, в чью пользу чаще принимаются решения, клиентов или агентств, однозначно сказать нельзя: в разные годы соотношение бывает разное. Например, в 2011 году для клиентов было принято больше отказных решений, но такое соотношение ни в коей мере не может считаться тенденцией», – подчеркивает Александр Гиновкер.

С ним согласен многолетний член комиссии Антон Баранов, юрист, генеральный директор компании «Авентин. Недвижимость»: «В чью пользу решаем – раз на раз не приходится: и годы один на другой не похожи, и случаи разные, и качество обращений разное».

Эксперт отмечает: в последнее время чаще стало случаться такое, что решения государственных судов подтверждают решения комиссии, вынесенные в пользу агентств недвижимости. Ранее клиенты судились с агентствами реже, а суды чаще вставали на сторону клиента – физического лица.

Согласно профессиональным стандартам АРСП, для ее членов решение комиссии является обязательным. За последние 8 лет не было ни одного случая, чтобы это решение не было выполнено агентством. «Был случай, когда агентство было не удовлетворено нашим решением и вышло из Ассоциации, но перед этим все-таки выполнило решение», – привел пример Александр Гиновкер.

Решение комиссии не исключает возможности ни для одной сторон обратиться в суд. Антон Баранов поясняет: в договорах с клиентами некоторых компаний-членов АРСП предусмотрено, что конфликты рассматриваются в первую очередь в комиссии, но это отнюдь не ограничивает прав сторон, будучи неудовлетворенными ее решением, обратиться в суд.

Верните аванс!
Буквально на каждом заседании комиссии рассматривается один, а то и два конфликта, входящих в список основных, и наиболее часто повторяющийся из них – клиент требует вернуть аванс. Такое требование вызывает самые острые споры на протяжении более чем 10 последних лет. Помимо термина «аванс», иногда бытуют термины «залог» и «задаток» – юристы до сих пор не пришли к единому мнению, но, в общем, речь идет о той сумме, которую клиент вносит в агентство в знак подтверждения того, что он готов покупать какой-то объект недвижимости. Суммы споров варьируются от 30 до 300 тыс. рублей (10% от суммы сделки), а обычно составляют от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.

Споры о возврате аванса чаще всего возникают в нескольких случаях.

Во-первых, это бывает, когда от сделки отказался кто-то из клиентов. Если это продавец, то чаще всего покупатель полностью получает назад внесенный в свое агентство аванс – обычно в течение 2-3 дней.

«Пока, к сожалению, действует такой обычай делового оборота, что сам продавец, как правило, ничего своему агентству не возмещает, хотя оно иногда уже успевает провести большую работу, – рассказывает Александр Гиновкер. – Для таких случаев есть хороший инструмент: покупатель непосредственно продавцу платит задаток, и тогда продавец, отказавшись, возвращает его в двойном размере. Но пока очень многие продавцы отказываются заключать договоры о задатке. А иных методов у нас не существует».

Если отказывается покупатель, то возникает наибольшее количество споров, так как продавец активно собирал документы, нередко планировал встречную покупку, работало его агентство. В этом случае комиссия старается понять, что на самом деле стоит за отказом покупателя. Так, если он обнаружил в документах либо в физическом состоянии объекта какие-то существенные дефекты, то такая причина отказа признается уважительной. «Агентство, дорожащее своей репутацией, должно немедленно вернуть аванс, – резюмирует Александр Гиновкер. – К сожалению, фирмы-однодневки, чей интерес ограничен лишь сбором авансов, все равно будут их брать. Наш совет покупателям: ни в коем случае не надо вносить аванс, не проверив агентство продавца и его объект».

Во-вторых, речь о возврате аванса может зайти, когда сделка разваливается. Причин тому бывает несколько. Возможно, квартира разонравилась, покупателя переубедили, он нашел дешевле. По убеждению председателя комиссии, честный человек должен оставить работавшему агентству весь аванс или хотя бы его часть. «Это обсуждаемый вопрос, если клиент честно заявит о причине своего отказа. Некоторые из них мы принимаем во внимание – например, если покупатель раньше своего агента самостоятельно найдет такую же квартиру по соседству и при этом на 50 тысяч дешевле», – рассуждает Александр Гиновкер. Бывает, что клиент ожидал получения денег и внес аванс за будущую покупку, но в итоге ожидаемого не получил. Это тоже чревато для отказника потерей аванса. А может быть, что у клиента изменились планы, и он просто передумал покупать.

Не тот размер
«К сожалению, часто люди не говорят честно, а начинают искать изъяны в работе агентства, чтобы вернуть свой аванс. Искать не причины, а поводы», – сетует Александр Гиновкер. Эти поводы тоже имеют разный вес и оцениваются по-разному.

Так, бывает, что ссылаются на недостаточное описание объекта в договоре на оказание услуг или какие-то расхождения в документах (эту причину отказа клиенты называют чаще остальных). По словам председателя комиссии, такие случаи возможны по причине недостатков в российской системе регистрации недвижимости. Скажем, в свидетельстве о регистрации права собственности из Росреестра может быть указана одна площадь квартиры, в кадастровом паспорте (выдается ПИБом) – другая, а есть еще форма 7 (дается жилконторой) и форма 9. И клиент может попытаться придраться к расхождению в двух разных документах.

В такой ситуации комиссия чаще всего удовлетворяет просьбу о возврате аванса, хотя и видит, что клиент попросту не хочет платить. «Но формально это все-таки вина профессионалов, – рассуждает Гиновкер. – Для того мы и работаем, чтобы всегда смочь грамотно подготовить клиента к этим расхождениям.

Многие агентства пытаются внести в договор такой пункт, что в договоре может быть указана одна площадь, а в техпаспорте – другая. Если подписи клиента под договором с таким пунктом нет, комиссии приходится принимать решение не в пользу агентства».

Антон Баранов добавляет: особо продвинутые риэлторы просто указывают в договоре купли-продажи, на основании какого документа указана площадь объекта.

Председатель комиссии напомнил еще об одном конфликтом случае из этого же ряда: бывает, что неграмотные агенты указывают в рекламе площадь продаваемого объекта со слов продавца. Покупатель смотрит, соглашается купить, а потом при подписании договора видит иную цифру, но квартира ему все равно нравится, и сделка продолжается. Но если потом он передумает, то всегда сможет придраться к разнице данных между рекламой и подписанным договором.

Алла Шинкевич, заместитель генерального директора АН «Невский Простор», говорит: «Несколько лет назад ПИБ, выдавая свидетельства, учитывал площадь балконов и лоджий в общей площади квартиры. Так что у тех, кто имеет свидетельства, выданные вплоть до 2006 года, там приведен старый расчет. А в новом кадастровом паспорте площадь будет указана иная».

За что платим
Другой распространенный повод, которым пользуются клиенты, требующие возврата аванса, – отсутствие отчета о выполненных работах в обоснование оплаты услуг. По мнению Александра Гиновкера, агентство должно предоставить клиенту, решившему потребовать возврата аванса, подробный отчет о проделанной работе и согласовать его с клиентом. При этом, убежден глава комиссии, фирма имеет право учесть все свои рабочие расходы, а не только прямые (например, расходы на подачу трех рекламных объявлений и организацию трех показов, во время каждого из которых агент тратил на проезд в общественном транспорте по 100 рублей). «Ранее суды по таким искам возвращали агентствам только прямые расходы, но в последнее время – все обоснованные расходы на ведение дела, в том числе на аренду офиса, зарплаты персоналу и прочее, – отмечает он. – И комиссия придерживается такого же подхода».

В связи с этим на рынке недвижимости стал все чаще подниматься вопрос: а не указывать ли изначально в агентском договоре стоимость всех работ и услуг агентства? В принципе, уже существуют компании, где есть такой прейскурант: каждый просмотр (условно) – 500 рублей, подготовка такого-то документа – 1000 рублей. Но не все агентства с этим согласны.

Антон Баранов поясняет: «Единого подхода нет – это объясняется противоречивостью самой агентской услуги. Если бы мы могли с самого начала определить свой объем работ – количество звонков, просмотров… Я считаю, прейскурант надо доставать уже тогда, когда клиент решил прекратить сотрудничество и потребовал вернуть аванс. Но, если ввести почасовку сразу – это будет работа не на результат, а на процесс, и мы просто растеряем клиентов. Их интересует не процесс, а результат. И в АРСП такой принцип: нет результата – нет оплаты».

Но возможен и иной подход. Александр Гиновкер приводит пример: у агентства с клиентом договор о продаже сроком на год, оно хорошо отработало 9 месяцев, и вот-вот сделка будет совершена, но тут человек передумал. Аванса агентство не получало. И, если за ним нет вины и претензий от клиента за все время ни разу не было, то АН захочет возместить свои затраты. Тут клиент сам может попытаться ввести почасовку: стоимость рекламы, расходы на метро… Но ни один директор не согласится, так как знает, сколько стоит работа агентства.

По мнению председателя Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике, при работе по продаже будет лучше, если эта работа будет оценена в случае подписания договора помесячно. И если клиент его подпишет, то, как ожидает Александр Гиновкер, суд примет решение в пользу агентства. Комиссия АРСП, разумеется, тоже.

Был бы повод
Случается, что клиент жалуется на то, что предварительно не были оговорены все важные детали взаиморасчетов. В последнее время такое бывает все реже, потому что все участники рынка стали грамотнее. Но отдельные примеры встречаются. Например, продавец владеет недвижимостью менее 3 лет, не хочет попасть под НДФЛ (13%) и требует указать в договоре ПИБовскую стоимость. Некоторые покупатели тоже не хотят «светить» в договоре полную цену покупки. Иногда важен банк, в котором производятся расчеты: покупателю нужен один, а продавцу – другой. Бывает, что стороны имеют разное представление о том, кто будет оплачивать нотариат. Или о том, кто будет оплачивать регистрацию. При нежелании или невозможности договориться сделка может быть расторгнута, и покупатель потребует вернуть аванс.

«Все эти вещи должны оговариваться в самом начале, еще до внесения аванса. И задача агентства – это организовать», – резюмирует председатель комиссии.

Может случиться, что совершению сделки помешали вновь выявленные обстоятельства. Прежде всего – неузаконенная перепланировка. Очень хорошо, если покупатель еще до внесения аванса знает, была ли в приобретаемой квартире перепланировка. Чаще всего, если комиссия устанавливает, что клиент о ней знал, то принимает решение о невозврате ему аванса. Если же фирма недоработала, то возвращает аванс.

Антон Баранов комментирует: хорошо, если при внесении аванса взята расписка от покупателя, что он предупрежден, и декларация от продавца, в которой указано, есть ли там неузаконенная перепланировка – покупателю предоставляется копия декларации, и он расписывается, что ознакомился с ней.

Бывают осложнения с получением кредита. Если заемщик не предупредил агентство о том, что развитие сделки будет зависеть от получения кредита, и то отработало напрасно, то, как правило, агентство аванса не возвращает. Если предупредил, то тогда часть агентств все-таки идут навстречу клиенту.

Разумеется, все эти сложности должны быть отражены в агентском договоре.

Наконец, последний названный экспертами повод для возврата аванса – необходимость получения разрешения МО (ранее – РОНО) с четкой формулировкой условий продажи. Бывает, что на покупателя возлагаются такие обязательства (например, расплатиться заранее, до регистрации права собственности, чтобы продавец мог купить жилье для ребенка), что агентство вынуждено предупредить его о сложностях и вернуть аванс.

Аванс авансу рознь
В завершение темы о возвратах авансов осталось сказать о том, что реакция агентств и комиссии вовсе не обязательно может быть только положительной (вернуть все) или только отрицательной (не возвращать ничего). Нередко стороны находят примирение, согласившись на промежуточный вариант (вернуть аванс частично). «Как правило, риэлтор возвращает аванс целиком, – говорит Александр Гиновкер, – хотя возможны и иные решения».

Дело в том, что для приема аванса в гражданском законодательстве России предусмотрены весьма разные юридические основания (и сопутствующие им формы). Так, если аванс платится за услуги агентства, то возврат, скорее всего, будет частичным, так как часть договорных услуг наверняка была оказана. Хотя можно, конечно, поспорить о том, на какую сумму. Несколько лет назад в работе комиссии был случай, когда она решила, что в работе агентства были изъяны и оно должно вернуть аванс полностью. Однако потом АН обратилось в суд и отсудило себе оплату за часть проделанной работы – 30% от суммы аванса.

Если аванс покупатель передавал в руки непосредственно продавцу, то чаще всего агентство ничего не получает при его возврате, так как стороны сами будут разбираться между собой, и риэлтору вряд ли найдется какое-то место в их споре.

Общий подход у комиссии такой, резюмирует председатель: клиент может потребовать вернуть аванс, но должен оплатить проделанную агентством работу – особенно если оно не допускало серьезных изъянов в работе. Эксперты привели пример серьезной недоработки: продается участок в садоводстве, межевание не проведено, со слов продавца площадь участка заявляется в 12 соток, но после проведения межевания оказывается совсем иной – 8 соток. Отказ покупателя от сделки абсолютно обоснован, и аванс должен быть возвращен ему полностью. Тем более что на момент получения аванса с характеристиками объекта не было ясности, а агентство даже не отразило этого в своем договоре.

Когда не сложилось с арендой
Требование клиента о возврате комиссионного вознаграждения – этот тип конфликтов часто возникает при сделках по аренде жилья.

Например, арендатор и арендодатель пришли к согласию, заключили договор между собой, арендатор заплатил аванс, иногда – гарантийный депозит, а также выплатил комиссионное вознаграждение АН за услугу (обычно равное сумме арендной платы за месяц). Но рынок аренды в России несовершенен, он слабо регулируется законодательством, а иногда и сами участники, подписав договор, не считают нужным соблюдать его. Чаще всего именно наймодатели, ссылаясь на какие-то личные причины, предлагают нанимателю в короткий срок освободить квартиру. Возникает конфликт, а наши суды такие вопросы практически не рассматривают (а если и рассматривают, то очень долго). И тогда арендаторы требуют от своего риэлтора вернуть им комиссионное вознаграждение.

Члены АРСП с таким требованием категорически несогласны, и комиссия их в этом убеждении полностью поддерживает. «Все, услуга оказана, – излагает свою точку зрения председатель комиссии. – Далее агентство уже не является стороной договора, поскольку обычно ими являются арендодатель и арендатор. Фирма свою работу выполнила: квартиру нашла, провела консультации по договору, договор был подписан, а деньги переданы. На этот счет в АРСП есть профессиональный стандарт, в котором подробно расписано, что входит в обязанности агентства при аренде жилья. И дальше оно уже не может влиять на отношения сторон договора».

«Как правило, если комиссия не увидела явных нарушений в работе агентства, связанных с нарушением договора или предоставлением неверной информации, тогда комиссия не возвращается. Проблема не в агенте, а в арендодателе – для таких случаев и пишутся договоры», –
убежден член комиссии, генеральный директор АН «Юрист» Валерий Бойчук.

Другое дело, что агентство дорожит своими клиентами и имиджем. Тогда оно, как правило, не устраняется, а принимает участие в спорах и старается либо помочь урегулировать их, либо иногда за сниженные комиссионные может помочь нанимателю найти другой объект. Но о полном возврате комиссионных речи быть не может. В этом убеждены все члены комиссии.

Кулаками после драки
Порой уже после совершения сделки возникают жалобы клиентов на низкое качество услуг фирмы и слишком высокое вознаграждение. Этот тип конфликтов тоже встречается довольно часто. Бывает так, что сделка совершена, покупатель приобрел объект, тот ему передан (и там даже кто-то уже живет), деньги переданы продавцу, все зарегистрировано, серьезных нареканий нет. Но клиент вдруг начинает думать о том, не переплатил ли он за услуги, и пытается получить с агентства какую-то сумму в качестве компенсации за какие-то недостатки в его работе.

Комиссия всегда внимательно разбирается с каждым таким случаем и, если действительно находит недостатки, то может принять решение не в пользу агентства.

«И все же, как правило, выясняется, что серьезных недостатков в работе фирмы не было, – делает вывод Александр Гиновкер, – а если и были, то ведь у клиента было право жаловаться на них руководству фирмы в тот период, когда проходила сделка: писать жалобу, требовать заменить специалиста, то есть корректировать качество услуги. Но, как правило, на этой стадии такого не происходит, а потом, после завершения сделки и подписания акта о ее приемке, жалобы вдруг появляются». В таких случаях комиссия, как правило, вынуждена клиентам отказывать.

Валерий Бойчук добавляет: перед тем как подписать договор с агентством, надо было его изучить. Если что-то непонятно, то обратиться к сотруднику компании, ее юристу или руководителю, чтобы все пункты договора были разъяснены.

«Обычно поле завершения сделки клиенту дают подписать акт приема-сдачи работ, где есть пункт, что клиент не имеет претензий к агентству, – снова ссылается на свой юридический опыт Антон Баранов. – И клиенты очень часто его подписывают, для того чтобы поскорее завершить сделку де-юре, но при этом все равно планируют потом жаловаться. Это неправильное действие: о недовольстве и претензиях нужно сказать сразу, а акт не подписывать. И тем более не нужно подписывать такой акт заранее!»

Иногда описанные проблемы могут быть порождены тем, что в агентском договоре были нечетко прописаны объем и стоимость услуг (например, при встречной покупке). Алла Шинкевич из агентства «Невский Простор» приводит пример: человек обращается в фирму для продажи квартиры, подписывает договор, в котором прописаны все обязательства агентства по проведению сделки, все проходит хорошо, продавец получает деньги, а потом говорит агенту: «Покупать “встречку” я буду сам, но ты ведь мне поможешь?» То есть договор на встречную покупку уже не подписывается.

«Да, самый частый и опасный случай – такой, когда договор есть, но в нем перечислены не все услуги, которые будут востребованы по ходу сделки. Иногда агент на словах обещает помощь потом, – прокомментировал Антон Баранов. –

Такое происходит, когда клиент хочет сэкономить на классической сделке – продаже со встречной покупкой. И если агент не очень уверен в себе или не очень добросовестный, у него есть искушение пообещать сделать все по цене части и договор заключить только на часть работ, не доложив об этом начальству.

Де-юре агентство будет должно выполнить только то, что вписано в договор, – и это может привести к негативным последствиям для клиента. А предъявить агентству претензии будет почти невозможно».

Расчеты – дело тонкое
Конфликты при взаиморасчетах между покупателем и продавцом (связанные с расписками, другими финансовыми документами, этапами выплат) очень часто возникают уже на стадии завершения взаиморасчетов. Например, после того как продавец уже получил деньги за квартиру полностью, он видит, что в договоре купли-продажи указана балансовая стоимость квартиры (раньше это бывало часто, а сейчас примерно в половине случаев), и не хочет писать расписку на полную полученную сумму, чтобы платить с нее налог.

Еще один пример: бывает, что деньги за проданную квартиру выплачиваются продавцу поэтапно: обычно 50% после госрегистрации права собственности, затем часть – за снятие с регистрационного учета тех, кто на нем стоит, и часть (обычно это процентов 10, если квартира не имеет дорогого ремонта) выплачивается после физического освобождения квартиры и подписания акта ее приемки-передачи. Это обычный порядок расчетов, предусмотренный нормативными документами АРСП.

Но не всегда получается соблюсти такую очередность, и люди в процессе сделки снова должны договариваться. Например, покупатель требует от продавца сначала выписаться и освободить квартиру, а потом готов отдать деньги, а продавцу деньги требуются прямо сейчас, чтобы оплатить переезд, и т.п.

«Это достаточно тонкие моменты, которые в каждой сделке сочетаются неповторимым образом – двух одинаковых сделок не бывает, и агентство помогает обеим сторонам выстроить сделку так, чтобы все были защищены, а все документы оформлены правильно. Если этого не сделано, это может быть и по вине агентства, и по вине клиентов, которые на стадии начала сделки не задумывались о ее завершении, а когда задумываются, бывает уже поздно. Не всегда одна из сторон готова
поступиться своими интересами», – рассуждает Александр Гиновкер.

Такие конфликты комиссия тоже рассматривает, но здесь уже нет единого подхода, так как каждая сделка индивидуальна. В одном ее члены сходятся: все подобные вопросы нужно оговаривать заранее, на стадии предварительных переговоров.

Крайний случай
Ситуации, связанные с работой совсем без договора, – в наше время достаточно редкий случай при купле-продаже, но при аренде максимум 10% сделок совершаются по договору, рассказывают члены комиссии.

Опыт показывает, что агенты в таких случаях чаще работают не очень хорошо, и иногда возникают претензии к работе этого агента или всей фирмы в целом. Клиент обращается с жалобой в комиссию, но, если договора нет, то такие жалобы она не рассматривает, так как не может определить объем взаимных обязательств.

Подводя итоги работы Комиссии АРСП по правам потребителей и профессиональной этике, Антон Баранов был вынужден признать, что очень часто ее членам бывает весьма сложно понять, чего именно хочет от них клиент, обращающийся с жалобой. «Например, если жалоба подается на качество услуг, то в большом количестве заявлений клиенты пишут что-то вроде “плохо отработали”, а четкие заявления типа “верните мне 100 тысяч аванса” или “взыщите 75 тысяч за плохую работу” бывают очень редко, – рассказывает он. – Что касается возврата комиссионных или их части, то комиссия достаточно ограничена в своих решениях, если клиент не готов сказать, сколько именно нужно вернуть, – сама она не станет оценивать сумму и выходить за пределы того, что клиент требует».

«К злоупотреблениям риэлторов можно отнести включение ими в договоры условий, ограничивающих права потребителя, – дополняет рассуждения коллег генеральный директор ООО «Антураж Право Консалтинг» Игорь Стринадко. – Но ясно, что риэлторы разрабатывают и включают подобные условия в целях самозащиты. Потребители сами зачастую злоупотребляют своими правами. В частности, получив от агентства интересующую информацию о продавце/покупателе недвижимости, стремятся самостоятельно оформить сделку без участия риэлторов и оплаты их услуг по подготовке сделки. Однако более эффективной защитой интересов агентств недвижимости представляется не включение в договоры недействительных условий, а более тщательная работа с документами: заключение договора, указание в нем стоимости каждого этапа оказания услуг, фиксации каждого действия, каждого этапа услуг и т.д. В таком случае агентство при досрочном расторжении клиентом договора будет иметь возможность в соответствии с законом получить вознаграждение пропорционально оказанным услугам».

Источник: БКН.ру

Сделка с квартирой: нотариусы стремятся контролировать рынок...
mr_48
Что взамен?


Сегодня заверение у нотариусов не является обязательным для большинства сделок с недвижимостью. Следовательно, покупателям и продавцам должно быть предложено нечто такое, что убедило бы их воспользоваться нотариальными услугами. Что же это за «морковка»?
Ответ известен: «бОльшая надежность». Нотариусы настаивают на том, что если они удостоверяют документ, то он юридически непогрешим. В других странах, может быть, это и так, но у нас… После стольких сообщений о том, как сами нотариусы входили в состав организованных преступных групп, выправляя поддельные доверенности от имени душевнобольных и умерших! Напомним, кстати, что о 90-х годах (когда нотариусы были обязательны) никто не отзывается как о чистых и спокойных временах – напротив, тот рынок обычно характеризуют как дикий.

Ну ладно – это мои мысли. Они, может быть, покажутся кому-то дилетантскими. Посмотрим, что говорят профессионалы.

Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-Групп»:

«Не существует ни одной адекватной причины, по которой сделку с участием нотариуса можно назвать более безопасной или оптимальной в каком-либо смысле. Однако минусы привлечения к участию в оформлении сделки нотариуса можно назвать легко:

- оплата его услуг;
- лишние затраты времени;
- кроме того, случаются ситуации, когда нотариусы для заверения договора купли-продажи запрашивают документы, которые были не нужны для оформления самого договора.

Поэтому нужно понимать, что все аргументы, приводимые нотариусами о необходимости их участия в сделке, продиктованы лишь одним желанием – заработать».

«Проверка» дееспособности


Поразбираем аргументацию нотариусов еще – более подробно. Они, например, обещают проверять дееспособность участников сделки. Дескать, ни один псих не проскочит мимо их бдительного ока, всех нотариус на чистую воду выведет.

Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН:
«Нотариусы не могут внятно объяснить, каким образом собираются проверять дееспособность участников сделки. Вот, например, что пишет один из них: «Выяснение дееспособности гражданина — важная задача нотариуса. Дееспособность определяется путем проверки документов, удостоверяющих личность (в случае заключения брака до достижения 18 лет нотариус дополнительно истребует свидетельство о заключении брака). В дальнейшем нотариус беседует с участниками сделки, чтобы определить их намерения, и разъясняет им последствия совершаемого нотариального действия. В случае сомнений у нотариуса в понимании гражданином значения своих действий, он отложит совершение действия и предложит представить справку о состоянии здоровья».

То есть Вы понимаете, как нотариусы собираются проверять дееспособность участников сделки? Путем проверки документов, удостоверяющих личность!!! Иначе говоря – никак!!!

А теперь представим себе ситуацию, при которой шизофреник продает квартиру. У него обычный паспорт гражданина РФ, и неадекватность проявляется лишь несколько раз в месяц. Нотариус ему все разъяснит, договор заверит. А через пару месяцев этот больной гражданин придет в суд и предъявит справку из психоневрологического диспансера».

А не липу ли мне принесли?


Еще нотариусы говорят, что помогут разобраться, подлинные или нет документы принесли участники сделки. Снова не буду лезть со своими мыслями – дам слово профессионалам.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
«Нотариус работает с готовыми документами, предоставленными ему участниками сделки. При этом он не является экспертом-криминалистом. Поэтому определить, например, поддельный паспорт не может и не должен. Хотя, конечно, в общем случае профессиональный нотариус, имея ежедневно дело с документами, с большей вероятностью определит фальшивку, чем обычный гражданин.

Впрочем, подобным ежедневным опытом работы с документами обладает и риелтор или юрист агентства недвижимости, которые, кстати, в большинстве случаев и осуществляют проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры».

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

«В большинстве случаев нотариусы оценивают документы и лиц, к ним пришедших, на глаз. Кроме того, нельзя исключить и возможности сговора лица, заинтересованного в совершении сделки, с удостоверяющим ее нотариусом, что неоднократно имело место на практике».

Вам расскажут, кто вы и зачем пришли


Еще аргумент из арсенала нотариусов – они «проверяют соответствие волеизъявления сторон содержанию совершаемой сделки». Есть и еще одна чудесная норма: договор прочитывается нотариусом вслух – это, кстати, требование ст. 54 «Основ законодательства о нотариате». Мера не то чтобы вредная – но, на взгляд автора, совершенно бессмысленная. Сделка с недвижимостью – штука сложная: нужно собрать массу документов, обегать десяток присутственных мест. Занимаясь всем этим, человек не понимает, зачем он это делает.

Нас снова хотят «осчастливить»


Минувшей весной появились сообщения о том, что Госдума приняла в первом чтении поправки в Гражданский кодекс. Суть их сводится к тому, чтобы сделать заключение сделок у нотариусов снова обязательным – как в 90-е. Правда, пилюля гражданам изрядно подслащена – в частности, планируется, что нотариусы будут сами проводить регистрацию сделок в Росреестре. Кроме того, будет серьезно повышена ответственность нотариусов.
Сами нотариусы, конечно, рады. Но другие участники рынка высказываются иначе.

Юрий Шаранов («ГЦН-Групп»): «На мой взгляд, введение обязательного участия нотариусов в сделке является не только бессмысленной, но и возмутительной мерой. Люди должны в обязательном порядке платить за воздух - как было сказано выше, участие в сделке нотариуса не имеет никаких плюсов и не несет за собой никаких дополнительных гарантий безопасности. Продвижение этого закона в Думу является лишь следствием лоббирования нотариусами своих личных интересов».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru


Само по себе желание нотариусов участвовать в сделках с недвижимостью следует признать вполне нормальным: все в этом мире хотят работать и зарабатывать. Претензии исключительно к методам. Нормальная цивилизованная практика – оказывать качественные услуги, чтобы потребитель сам оценил преимущества обращения к тебе. Нотариусы пытались делать это последние 12 лет – с очевидным результатом. Теперь избран другой путь: пролоббировать принятие закона, обязывающего потребителя обращаться к ним. На наш взгляд, это как минимум некрасиво.
Есть и еще одно обстоятельство – на него обратила внимание Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Поскольку нотариусы рассчитывают свои тарифы в процентах от стоимости объектов, у покупателя и продавца появляется стимул занизить цифры в договоре купли-продажи. Рынок худо-бедно избавляется от подобной практики (раньше стоимость занижали, исходя из соображений сэкономить на налогах), и теперь такой новый мощный удар, отправляющий сделки в тень.

Обнадеживает только одно: сами авторы новых поправок признают, что принятие их – дело неблизкое. И нотариат надо бы предварительно реформировать – в частности, увеличить количество самих нотариусов.

Мнения экспертов:

Елена Шамшурина, юрисконсульт АН DOKI:

Судебная практика показывает, что нотариус все чаще становится ответчиком по гражданским делам, когда из-за его некомпетентности, стремления побольше заработать нарушаются права граждан и юридических лиц.

Статья 17 Основ законодательства РФ о нотариате предусматривает, помимо гражданско-правовой, дополнительную дисциплинарную ответственность за совершение действий, противоречащих законодательству РФ, - лишение права заниматься нотариальной деятельностью. Кроме этого, предусмотрена уголовная ответственность нотариусов.

Повысить гарантии гражданам, прибегающим к услугам нотариусов при совершении сделок с недвижимостью, должно обязательное страхование гражданской ответственности нотариуса, предусмотренное ст. 18 Основ законодательства РФ о нотариате.

Конечно же, нотариальное удостоверение не является стопроцентной гарантией чистоты сделки. В практике встречаются случаи, когда нотариусу представляли качественно подделанный документ, удостоверяющий личность. Однако и в этом случае права и законные интересы субъектов гражданских правоотношений охраняются законом.

Нотариат несет бремя обязанности государства, предусмотренной ст. 53 Конституции РФ, по которой каждый гражданин имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, непосредственно возмещая в предусмотренных случаях ущерб, причиненный совершением нотариального действия.

Иван Забродин, президент Подольской гильдии риелторов:

В России в очередной раз готовится «реформа», результатом которой будет существенное увеличение доли нотариального участия в процедурах регистрации прав на недвижимое имущество.

В ходе открытых общественных слушаний, проведенных 14 июня 2012 года в г. Самара в рамках Поволжского межрегионального форума по недвижимости, поднимался вопрос о монополии нотариата – обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.

Все участники мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничить оборот недвижимости.

По мнению Российской гильдии риелторов, предлагаемые изменения в Гражданский кодекс РФ могут привести к:

1. Повышению расходов участников сделок с недвижимостью.
2. Криминализации рынка недвижимости.
3. Снижению качества обслуживания клиентов.
4. Конфликту бизнес-интересов.
5. Слому формировавшейся десятилетиями системы комплексного оказания риелторских услуг, основанной на психологическом и личностном контакте с клиентом.
6. Нарушению свободы выбора гражданином субъекта оказания услуг.
7. Недополучению государством налогов и повышению рисков для приобретателей недвижимости.
8. Нежеланию нотариусов составлять нестандартные договоры или крайней дороговизне таких услуг.

С учетом изложенного Подольская гильдия риелторов считает недопустимым принятие закона, ограничивающего права и свободы граждан и возлагающего на них дополнительное финансовое бремя, без каких-либо гарантий дополнительной защиты и реальной ответственности нотариусов, введения которой нотариусы, без сомнения, никогда не допустят.


Владимир Абгафоров
Источник: Metrinfo.Ru

За что и сколько мы платим риэлтору?
mr_48
Как формируется цена на риэлторские услуги? От чего она зависит? Почему кто-то берет фиксированную сумму, а кто-то – процент от стоимости недвижимости? Можно ли ввести стандарты по оплате, тарифы на услуги, как у стоматологов, например? Чтобы четко было прописано: подбор вариантов – 300 рублей, показ квартиры – 500, изучение истории квартиры – 4600 и так далее...

Мы просмотрели сайты многих агентств недвижимости Нижнего Новгорода и обнаружили, что практически все они с готовностью выкладывают перечень своих услуг, но лишь одно открыто называет цену за эти услуги. Да и то с приличным разбегом: от 15 000 до 150 000 рублей за комплексную услугу по продаже объекта недвижимости, от 5 000 – до 30 000 рублей за услуги сертифицированного ипотечного брокера по подбору ипотечной программы.
Ну, нет четкости и определенности. А может ли она быть вообще? Видимо, нет. Кого мы ни спрашивали, все в один голос твердили, что в каждом конкретном случае тарифы могут варьироваться в зависимости от набора услуг, сложности сделки и цены объекта.

Алексей Макаров, исполнительный директор Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР), поясняет: «Как показывает общемировая практика, посреднические услуги оцениваются в процентах от суммы продаваемого объекта. На сегодняшний день в России есть разные подходы. Есть компании, которые предлагают комплекс услуг по фиксированной цене, предлагая различные по объему пакеты услуг. Но большая часть рынка работает на проценте. При этом есть компании, которые берут фиксированный процент и готовы разделить его с другими операторами рынка. Есть компании, которые не готовы делиться, в этом случае каждый клиент оплачивает еще и услуги своего посредника. Есть компании, которые сочетают фиксированную часть оплаты и переменную (процент риэлтора).

Если говорить об абсолютных величинах, то «средняя температура по больнице» – 4-6 % от суммы сделки. Есть порог, ниже которого уважающие себя компании стараются не опускаться, он находится в районе 50-70 тысяч за сделку. В любом случае, при заключении договора об услугах это — предмет для обсуждения».

Проценты и альтернатива
Сложившуюся практику оплаты риэлторских услуг в зависимости от цены объекта не все считают корректной. Прежде всего потому, что у риэлтора теряется заинтересованность в снижении стоимости объекта – ведь его вознаграждение становится меньше. Чтобы исключить факторы, мешающие объективной работе риэлтора, проводятся попытки найти альтернативную систему оплаты: фиксированная зарплата агента вне зависимости от суммы сделки, фиксированная система тарифов с учетом стоимости объекта...

Московское агентство недвижимости «Простор» — одно из тех, что предпочитают комбинированную оплату. Например, фиксированная часть услуг риэлтора при продаже вторичного жилья составляет 72 тысячи рублей, а переменная (процент агента) — 2,36%. в целом – не менее 120 тысяч рублей (в случае с московской недвижимостью, это по-божески). Практикуются и наценки: за продажу объекта с одновременным снятием залога, продажу коммунальной квартиры (за каждый дополнительный лицевой счет — 0,28%) и т.д.

Такой подход к ценообразованию услуг сторонники комбинированной оплаты считают наиболее современным на рынке недвижимости. Их довод: это оптимально отвечает запросам клиентов, которые заинтересованы в том, чтобы не переплачивать высокие проценты за услуги риэлтора и при этом мотивировать агентство недвижимости продать квартиру по максимальной цене.
Но и эта компания оговаривается, что приведенные тарифы носят рекомендательный характер, поскольку каждая сделка уникальна и требует учета своих особенностей.

«Эту работу не втиснуть в прейскурант»
Сергей Сорочан, менеджер АН «Монолит», убежден, что работу риэлтора невозможно измерить прейскурантом: «Чаще всего в прейскуранте можно встретить строки: «за показ квартиры», «за подбор вариантов» и т.д. Что на практике? Недобросовестный агент может чисто механически взять первые попавшиеся 30 квартир, показать клиенту, и посчитать свои обязанности выполненными, потребовав при этом оплаты за каждый вариант. Но это будет надувательство, на самом деле профессионал подбирает варианты несколько иначе. Сначала узнаются потребности клиента, и это происходит не за 2-3 минуты по телефону, а в процессе личной встречи и подробной беседы: необходимо понять, что человеку нужно. Это зависит от многих условий: пожеланий и предпочтений клиента, от количества денег, его семейной и финансовой ситуации, необходимости брать кредит, спонсорства родителей или друзей, участия в государственных программах (расселения ветхого фонда, например), наличия сертификатов любого вида... Все это нужно сопоставить, и только после этого искать варианты. Не просто «в этом районе за эти деньги», а так, чтобы квартира подходила клиенту по определенным параметрам, в том числе по способу оплаты (например, если срок владения квартирой составляет менее трех лет, учесть, что не каждый продавец готов указать в договоре полную сумму, что исключает её приобретение по ипотеке). Из всей базы данных требуемым условиям иногда могут соответствовать 1-2 варианта. И потому, когда клиенту предлагают 30 квартир, он должен удивиться, а не обрадоваться.

Опытный агент анализирует все варианты ДО показа клиенту. В некоторых случаях этот процесс может занять не один день. Кроме того, надо увидеть документы на квартиру, выяснить, кто в действительности является собственником. Некоторые считают себя собственником на том основании, что «я — глава семьи», а квартира тем временем оформлена на жену (тещу, отца, дочку от первого брака...), и настоящий собственник откажется продавать уже понравившуюся покупателю квартиру.

Не совсем верно будет привязывать вознаграждение риэлторов исключительно к стоимости недвижимости. Ведь 4 % от 10 миллионов (400 тысяч) и от 500 тысяч (20 тысяч) – это, как говорят одесситы, две большие разницы. При этом, иногда при продаже комнаты, проблем, и, соответственно, работы может быть намного больше, чем в случае с элитной квартирой.

Получается, что ни четкая тарификация, ни жесткая привязка к стоимости квартиры не гарантируют добросовестной работы и адекватной оценки труда риэлтора. Необходимо учитывать виды и объём работ по квартире, а также риски в дальнейшем (при необходимости, представительство в суде, услуги адвоката, другие возможные дополнительные расходы). Когда частник говорит, что все сделает за 10-20 тысяч, это подразумевает, что он ни за что не отвечает. В таком случае можно все сделать и самому с тем же результатом. За что и зачем вообще платить? Фирма, которая учитывает реальности рынка, знает, сколько стоят услуги хорошего адвоката (не менее 15 тысяч), сколько занимает времени процедура покупки-продажи от начала до конца даже при возможных осложнениях, учитывает расходы на все это изначально. Или отказывается от рисковой и невыгодной сделки.

А если посредник получил 10-15 тысяч, как он сможет обеспечить представительство клиента в суде? Открестится и скажет: «Делайте сами». И в случае более мелких проблем, скорее всего, частник уйдет от помощи, а своим скажет: «Что они хотели? Чтобы я им еще и бегал за копейки?» В солидном агентстве такого быть не может. Там поддерживается корпоративная культура, ответственность перед клиентом, существует контроль над агентами со стороны менеджеров и директора. Если клиент заплатил комиссионные, а риэлтор «ничего не делает», в агентстве в любом случае можно добиться правды. Но если клиент заплатил «налево» – он ничего не добьется.

Агентство старается проанализировать все, что возможно, «копнуть» настолько глубоко, насколько возможно. Наша система пока не позволяет осуществить проверку, как говорится, «по полной», либо это будет слишком затратно. Кроме того, есть закон, и есть его толкования, а также подзаконные акты. Вдобавок судья выносит решение, исходя из внутренних убеждений. Поэтому, будь ты прав миллион раз, 100-процентной гарантии по сделке нет и быть не может.
Возвратимся к теме: размер оплаты труда специалиста определяется индивидуально для каждого варианта после знакомства с клиентом, недвижимостью и документами на нее. Так что, выбирайте риэлтора, и сразу оговаривайте условия работы и оплаты».

За что?
Полный список услуг агентства недвижимости занимает немало места. Мы воспользовались перечнем услуг, предлагаемых агентством «Виват Риэлти» при покупке:

I. Подготовительный этап:

1. Анализ ситуации и заявленных клиентом требований.
2. Консультация клиента о путях решения жилищного вопроса, с которым он обратился в агентство недвижимости. Консультация клиента ведущими специалистами АН, в том числе по целевым программам (ипотека, жилищные сертификаты и др.)
3. Обзор состояния рынка недвижимости и предоставление информации об объектах на рынке жилой недвижимости, в соответствии с условиями заключенного договора.
4. Предоставление объективной и полной информации о ценах на интересующие объекты недвижимости.
5. Аналитическая работа по поиску интересующего объекта недвижимости. Сбор информации о спросе на данные объекты в СМИ (в газетах, журналах и др.); на сайте агентства недвижимости; в общегородских компьютерных информационных сетях; в базе данных агентств недвижимости.
6. Поиск объекта недвижимости и организация просмотров, по указанным в заявке параметрам.
7. Представление интересов клиента ведущими специалистами АН при переговорах с юридическими и физическими лицами, предлагающими заинтересовавшие клиента объекты недвижимости.
8. Консультация клиента по пакету документов, необходимых для приобретения объекта недвижимости.
9. Проверка пакета представленных документов на выбранный объект недвижимости на комплектность, правильность заполнения, на соответствие их действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.
10. Правовая экспертиза документов независимым специалистом (нотариусом, юристом, третьим лицом) по желанию клиента.
11. В случае альтернативной продажи выбранного объекта недвижимости согласование всех условий, а именно:
– подписание договора купли-продажи;
– снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных;
– освобождение объекта недвижимости от предметов
домашнего обихода;
до продажи последнего объекта недвижимости по всей «цепи» сделок.
12. Предоставление выписки из ЕГРП об отсутствии обременения и арестов на выбранный объект недвижимости.

II. Заключение договора купли-продажи

1. Консультация клиента:
— по процедуре проведения сделки;
— последовательности операции;
— по выбору наиболее оптимальной и безопасной схемы
проведения взаиморасчетов между Сторонами сделки.
2. Проведение переговоров со всеми сторонами сделки (юридическими и физическими лицами и их представителями).
3. Проверка пакета документов, необходимых для проведения сделки на комплектность, правильность заполнения, на соответствие их действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области;
4. Согласование условий продажи объекта недвижимости, что подтверждается подписанием предварительного договора или документа «Дополнительное соглашение».
5. Подготовка и составление договора купли-продажи объекта недвижимости и акта приема-передачи недвижимости.
6. Подготовка и составление соглашений, актов, заявлений и иных документов, необходимых для проведения сделки.
7. Предоставление помещения агентства недвижимости и организация подписания договора купли-продажи и проведение взаиморасчетов.
8. Организация взаиморасчетов с помощью специализированного финансового учреждения:
— через банковскую ячейку
— через расчетные счета клиентов.
9. Сопровождение и консультирование клиента при государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности в ГУФРС, либо представление интересов клиента по доверенности.
10. Контроль за получением денежных средств продавцом недвижимости после выполнения всех условий договора купли-продажи.

III. Закрытие сделки

1. Организация просмотра принимаемого объекта недвижимости на соответствие состояния данного объекта первичному осмотру.
2. Подписание акта приема-передачи объекта и прием комплекта ключей
3. Организация процедуры освобождения и фактической передачи объекта недвижимости клиенту.
4. Контроль за организацией закрытия лицевых счетов и снятие с регистрационного учета всех прописанных участников «цепи» сделок согласно всех условий договора купли-продажи.
5. Предоставление клиенту документов, подтверждающих отсутствие задолженности для открытия лицевых счетов в коммунальных службах, ГорЭнерго, ГОРГАЗе.
6. Сопровождение клиента, либо представление интересов клиента по доверенности для открытия лицевых счетов в коммунальных службах, ГорЭнерго, ГОРГАЗе.
7. Предоставление документов о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных приобретаемого объекта недвижимости.
8. Сопровождение клиента для постановки на регистрационный учет.
9. Подписание акта об исполнении обязательств по договору об оказании услуг между клиентом и агентством недвижимости.
Источник: Полезная площадь

АТАВИЗМ
mr_48
Надо признать, что эксклюзивный договор, кажется, теряет свою эксклюзивность. Раньше было как? Когда агентство недвижимости подписывалось совершить обмен или продать квартиру, то на совершенно законных основаниях могло изъять у собственника правоустанавливающие документы на срок действия соглашения. В подтверждение серьёзности намерений сторон, так сказать. И все безропотно отдавали, зная, что так делают все риэлторские компании столицы. Да, возможно, в этом отсутствовала некая толика лояльности к клиенту, существовала как бы необъявленная нотка недоверия. Но зато, агентства недвижимости в Москве были твердо уверены, что есть принцип разграничения ответственности: один риэлтор - один объект...
А что мы видим сегодня? А это, господа, можно назвать словом "атавизм" - попытка перехода рынка жилья в обратное, дико-первобытное состояние.
Когда-то, в момент становления цивилизованных отношений между риэлторами и собственниками, в начале 90-х, только-только зарождавшиеся будущие монополисты решили, что правильно будет сделать так, чтобы клиент мог продать свою квартиру, воспользовавшись услугами лишь одного агентства недвижимости, а не всех одновременно. В силу этого сложился обычай изымать у владельца оригиналы документов на объект в момент подписания им агентского договора, подкрепленный солидарным отказом работать по копиям. Это чисто Российское ноу-хау, насколько мне известно. Естественно, что поначалу людям, крепко напуганным крахом разных МММ и Чара-Банков, было страшно отдавать в руки посторонним риэлторам бумаги, подтверждающие их право собственности на жилье. Тем более, что всегда хватало страшных слухов о бабушке из соседнего подъезда, у которой безымянное агентство недвижимости вместе с документами отобрало и единственную квартиру.
Однако, монополия - сильная вещь. И пускай не сразу, но потихоньку люди стали привыкать, что серьезная фирма и работает по-взрослому. Рынок жилья получил эффективный инструмент, обоюдно выгодный как риэлтору, так и клиенту. И эта благодать длилась почти двадцать лет. Достаточный промежуток времени для того, чтобы из младенца вырос совершеннолетний человек, годный и для замужества, и для службы в армии.
И вот наступило светлое завтра, т.е. сейчас. Вместе с ним пришло переосмысление принципа "один риэлтор - один объект". Конечно, агентства недвижимости в Москве по-прежнему настаивают на передаче правоустановки в сейф компании, но часто уже не так уверенно, как раньше. Пример тому подает начинающая молодежь, которая работает у главных операторов рынка жилья столицы. Она не ставит перед собой целью "железный" договор, позволяющий почти стопроцентно рассчитывать на нормальную работу и хороший результат, а предлагает собственникам шанс существенно ослабить привычные ограничения - оставить документы себе и попытаться использовать нескольких риэлторов вместо одного. К чему это ведет тоже известно - вокруг якобы клиента образуется нездоровая толкотня с последующим нулевым результатом. Квартиру рекламирует одновременно несколько агентов, покупатели в растерянности, цена ползет вниз, хозяин в недоумении.
Естественно, что начинающие риэлторы делают это с оглядкой на экспертов. У тех ведь тоже бывает, что клиенты оставляют документы при себе, но там ситуация несколько иная. Степень доверия у некоторых "гуру" такая, что позволяет им подписывать с клиентом любые бумаги, зная, что тот "не соскочит" ни при каких обстоятельствах. Или наоборот, агентство недвижимости само потворствует заказчикам, считая, что кому надо - тот все равно придет и заберет свои бумаги в любой момент, а потому и нет смысла что-то там забирать изначально. Новичок, видя такое отношение к обязательствам, готов им соответствовать.
Как ни парадоксально, но сегодня именно компании-лидеры подают пример в этом деле, требуя от своих в агентов "договор любой ценой", а реален он к исполнению, подкреплён ли оригиналами документов или предоплатой, это вторично. Вот и кидаются сотрудники упомянутых компаний во все тяжкие.
За последние пару месяцев мы дважды вынуждены были вносить аванс в Инком и Миэль под копии правоустанавливающих документов. И это фирмы, всегда бывшие примером в своей принципиальности при работе с клиентом, гарантией прочности отношений. Теперь же они бравируют, что им ИНОГДА удается продать квартиру вовсе без агентского договора. Картина вырисовывается отнюдь не радостная, отсылающая нас в смутные времена.
Кто-то скажет, что ничего страшного в этом нет. Мол, за границей никто ни у кого ничего не забирает, и все прекрасно при этом себя чувствуют. Вот только не надо забывать, что там сила контракта - это совершенно другое измерение. Совершенно другая ответственность. И если продавец умудрился самостоятельно найти покупателя, он все равно будет вынужден заплатить риэлтору. У нас такого в массовой практике не будет еще очень долго. Очень жаль если еще "до кучи" мы развалим то, что создавалось годами, а именно ту самую эксклюзивность отношений, попутно впадая в атавизм.
Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"

?

Log in